Immobilien
duesseldorf neuss
Eine Immobilie oder Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive darauf
befindlicher Gebäude und deren Zubehör. Juristisch gesehen ist
es "unbewegliches Gut", woher sich auch das Wort Immobilie ableitet:
Lateinisch im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.
Der Besitz von "Grund
und Boden" und sein neueres Analogon des Wohnungseigentums gilt als
sichere Angelegenheit, da genaue Regelungen bestehen. Ertragsmäßig
sind Immobilien hingegen weitaus schwieriger einzuschätzen.
Deshalb gibt es einige
Berufszweige der Immobilienwirtschaft, die sich auf Liegenschaften, Gebäude
und den Immobilienmarkt spezialisiert haben: Gebäudemanagement, Geodäten
und andere Ziviltechniker, Immobilienmakler und Realitätenbüros,
Hypothekenbanken, Immobilienfonds, Versicherungen und nicht zuletzt die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.
Besondere Regelungen bei Immobilien
Kauf, Eigentum, Rechte und Steuern Wegen ihrer "Unbeweglichkeit"
unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen
gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die
Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:
einen notariell beurkundeten
Kaufvertrag
die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang
Auflassung, in Österreich Aufsandungserklärung , siehe auch
Abstraktionsprinzip Trennung von Kaufvertrag und Übereignung ,
und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.
Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein.
Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte z.B. die
Belehnbarkeit, siehe Hypothekarkredit und verschiedene Dienstbarkeiten.
Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere
Servitute.
Für Grundstücke
ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist.
Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft und vom sog.
Hebesatz Prozentsatz ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für
Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen
und wissenschaftlichen Zwecken dienen vgl. §§ 3, 4 GrStG .
Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren
auch eine prozentuelle Grunderwerbsteuer an.
Baurecht und Regelungen in Gebirgsländern Das sog. Baurecht bietet
die Möglichkeit, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu errichten. Häufig
ist das Baurecht auf 50 Jahre, maximal auf 99 Jahre begrenzt, was mit
der Nutzungsdauer betrieblicher Gebäude gut vereinbar ist. Im Süden
des deutschen Sprachraums werden solche im Baurecht errichtete Gebäude
auch Luftkeuschen genannt, obwohl sie in Städten das Ausmaß
eines ganzen Häuserblocks annehmen können.
In Gebirgsländern
bestehen - je nach Bundesland bzw. Kanton - spezielle Regelungen zum Schutz
der alpinen Infrastruktur, der Bodenwirtschaft und teilweise auch des
Fremdenverkehrs. Sie können den Grunderwerb und die Bewirtschaftung
betreffen, die minimale Grundstücksgröße und bei Bergbauern
auch das Versorgungs- und Erbrecht. Überdies gibt es sog. Weiderechte
z.B. zwischen einzelnen Gemeinden in Nord- und Südtirol , die gemeinschaftlich
nutzbare Allmende und andere lokale Regelungen.
Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage Da ein großer Bestand
an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes
Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung
gewonnen Corporate Real Estate Management . Beispiel hierfür ist
das professionelle Facility Management von Objekten oder die Projektentwicklung
ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude.
Wenn eine Immobilie
weniger der direkten Nutzung im Sinne ihres Gebrauchwertes dient, sondern
vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder
Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum
zu beachten. Liegenschaften sind weitgehend resistent gegen Inflation,
weil ihr Wert als "nicht vermehrbares Gut" langfristig steigende
Tendenz hat. Mittelfristig hängt der Wert von Immobilien annähernd
mit dem Baukostenindex zusammen.
Wertentwicklung von Immobilien Um die Wertentwicklung von Immobilien betrachten
zu können, muss man sie in verschiedene Kategorien einteilen. Folgende
Unterteilungen sind üblich:
keine immobilienwirtschaftliche
Nutzung Landwirtschaft oder Forstwirtschaft
beabsichtige Nutzung Bauerwartungsland
rechtlich abgesicherte Nutzung gewidmetes Bauland
vorbereitete Nutzung bereits parzelliert und erschlossen
erste Nutzung noch ungenutzter Neubau
bestehende Nutzung genutzter Bau
nicht mehr bestehende Nutzung Leerstand
Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass sich der Wert einer Immobilie
in den ersten fünf Stufen kontinuierlich erhöht. Der Übergang
von der ersten zur zweiten und dritten Stufe ist üblicherweise von
den prozentual höchsten Wertsteigerungen begleitet. In der sechsten
Stufe setzt zumeist eine Wertminderung ein und in der siebten Stufe reduziert
sich der Wert stark, unter Umständen sogar unter das Niveau der ersten
Stufe, wenn Sanierungen erforderlich sind oder Altlasten bestehen.
Auch die Nähe
von Schulen, Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen wirkt sich auf den
Wert meist günstig aus. Bei erstmaliger Erschließung als Baugebiet
oder Bauland muss allerdings ein Grundstreifen als Öffentliches Gut
abgetreten werden, damit die Gemeinde Straßen und Leitungen bauen
kann.
Wertmindernd sind
hingegen Immissionen, ein hoher Lärmpegel oder Altlasten - z.B. wenn
auf dem Grundstück vorher eine Tankstelle stand und der Boden dadurch
verseucht ist. Auch eine Ausweisung als Naturschutzgebiet kann wertmindernd
sein, weil dann meist ein Bauverbot erlassen wird. Wertminderungen oder
-steigerungen können auch Folge einer politischen Entscheidung zum
Beispiel Bau eines Flughafens oder einer Autobahn sein. Die Wertentwicklung
hängt dann von den Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks
vor und nach einer solchen Entscheidung ab.
Wertermittlung Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland
in der Wertermittlungsverordnung Verordnung über Grundsätze
für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6.
Dezember 1988 geregelt. Sie ist eine Amtliche Verordnung auf der Grundlage
des § 199 BauGB über die Bewertung von Immobilien. Folgende
Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Vergleichswertverfahren.
Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige
bindend.
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